La note 17- mai 1999

Le monde HLM et du logement social connaît, et probablement connaîtra encore, des mouvements de recomposition se traduisant par des arbitrages de patrimoines locatifs. Les opérations les plus fréquentes dans ce secteur sont des ventes d’immeubles ou d’actions et des fusions ou assimilées.

Les lois récentes ont substantiellement modifié les règles de perception des droits d’enregistrement sur les ventes d’immeubles. De ce fait le choix qui peut être opéré entre les façons de transférer un ou plusieurs immeubles de logements (avec les commerces en pied, le cas échéant) en est affecté.

Il faut ainsi faire un tour d’horizon rapide des contraintes fiscales, étant précisé que les organismes d’HLM se trouvent souvent dans la situation d’accroître leur parc en reprenant des organismes d’autre nature : SEML ou associations. C’est que si le transfert de biens intervient entre organismes HLM, la chose est simple puisqu’une exonération des droits d’enregistrement existe.

Les ventes d’immeubles

La fiscalité des transferts de biens et droits immobiliers a été modifiée au cours de l’année 1998 (notamment par la suppression de la taxe régionale de 1,60 % à partir de septembre) ainsi que par la loi de finances pour 1999 (uniformisation à la baisse des droits d’enregistrement pour les biens et droits immobiliers de logements ou autres).

Lorsqu’elles ne sont pas soumises à la TVA immobilière, les mutations de biens et droits immobiliers sont taxées aux droits d’enregistrement suivants : droit départemental de 4,2 % à 5 %, taxe communale de 1,2 % et prélèvement pour frais d’assiette de 2,5 % du produit du droit départemental.

Pour la bonne compréhension de ces dispositions fiscales, il convient de préciser les points suivants :

–    les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix stipulé dans l’acte de mutation ou bien encore sur la valeur vénale lorsque celle-ci est supérieure,

–    les droits sont à la charge de l’acquéreur des biens ou des droits immobiliers,

–    les droits du bailleur ou du preneur à un bail emphytéotique, à construction ou à réhabilitation (cession de droits réels) sont assimilés à un immeuble,

–    les taux précités sont désormais ceux du régime de droit commun pour tous les immeubles, sauf régimes dérogatoires.

Parmi les régimes plus favorables, il en est un qui mérite d’être signalé ; c’est celui des mutations de biens et droits immobiliers portant sur des locaux professionnels dont les droits d’enregistrement sont calculés aux taux suivants : droit départemental de 3,6 %, taxe communale de 1,2 % et prélèvement pour frais d’assiette de 2,5 % du produit du droit départemental. Ce régime de faveur est soumis à la condition que l’acquéreur prenne l’engagement (et le respecte) de conserver l’affectation des immeubles pendant une durée minimale de 3 ans.

Des dispositions particulières existent qui n’ont pas été remises en cause par les récentes réformes et qui concernent les organismes de logement social :

–    l’article 1042-I du code général des impôts exonère de droits d’enregistrement les acquisitions immobilières faites à l’amiable et à titre onéreux par les collectivités territoriales et leurs établissements publics ; sont ainsi particulièrement visés les OPHLM et les OPAC,

–    l’article 1051-1° soumet au droit fixe de F. 500 les transferts de biens de toute nature effectués entre organismes d’HLM ; il faut entendre ici par organismes les établissements publics (OPHLM et OPAC) comme les SA d’HLM ; en revanche, les SEM ne sont pas visées.

Outre les droits d’enregistrement, les mutations de biens et droits donnent lieu à des honoraires de notaire si elles sont constatées par devant ces professionnels. Notons que les établissements publics des collectivités territoriales ont la faculté d’utiliser la procédure de l’acte administratif.

Bien que les droits d’enregistrement soient à la charge de l’acquéreur et non pas du vendeur, leur coût n’est cependant pas sans conséquence pour celui-ci. C’est que l’acquéreur propose un prix tenant compte de cette charge de sorte que plus les droits sont élevés et moins le vendeur peut espérer un prix important. Et cela vaut d’autant plus en matière de logement social car dans ce secteur les prix sont définis en fonction de l’équilibre de l’exploitation.

Les cessions d’actions

La fiscalité des cessions d’actions a été modifiée par la loi de finances pour 1999 : désormais, toutes ces opérations portant sur des actions non cotées sont soumises à enregistrement qu’elles soient ou non constatées par un acte. Pour les actions des SEML, cette réforme ne comporte aucune charge nouvelle.

Les cessions d’actions de sociétés non cotées, constatées par actes ou par simples bordereaux de transfert, sont enregistrées moyennant la perception d’un droit de 1 %, dont le produit est toutefois plafonné à F. 20.000 par mutation.

Depuis le 1er janvier 1999, les cessions de participations dans des sociétés non cotées, quelle qu’en soit la forme[1], réputées à prépondérance immobilière sont enregistrées moyennant la perception d’un droit de 4,8 %. Sont considérées comme à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers. La loi de finances de 1999 prévoit toutefois que les SEM et les HLM échappent à ce dispositif.

Pour l’application de ces dispositions, il convient d’apporter les précisions suivantes : • les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix convenu entre les parties ou sur la valeur vénale lorsque celle-ci est supérieure ; • les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur des actions.

Une disposition particulière existe qui n’a pas été remise en cause par la loi de finances pour 1999 : l’article 1042-II du code général des impôts exonère de droits d’enregistrement les acquisitions d’actions de SEML effectuées par les collectivités territoriales. Bien entendu, cette exonération ne joue pas pour les ventes d’actions de SEML par ces collectivités territoriales.

Bien que les droits d’enregistrement soient à la charge de l’acquéreur et non du vendeur, leur coût a des conséquences pour celui-ci. C’est que l’acquéreur propose un prix tenant compte de cette charge de sorte que plus les droits sont élevés et moins le vendeur peut espérer un prix important. Il faut toutefois noter que les droits perçus à l’occasion de la cession d’actions sont généralement faibles car ils sont calculés sur une assiette plus réduite que celle retenue en cas de vente d’immeubles ou de droits immobiliers, ils comportent un taux plus faible et sont plafonnés à F. 20.000 par mutation.

Les fusions et apports

Les opérations de fusion, de scission ou d’apport partiel d’actif présentent toutes une caractéristique commune : elles emportent transfert de tout ou partie d’un ou plusieurs patrimoines qui est rémunéré par la remise des titres sociaux. Ceci étant, ces opérations sont distinctes :

–    la fusion est la réunion de deux sociétés au moins pour n’en former qu’une seule ; elle est réalisée par absorption d’une société par l’autre ou par création d’une société nouvelle ; la ou les sociétés absorbées disparaissent alors ;

–    la scission consiste en la disparition d’une société par apport de son actif net à deux sociétés au moins, préexistantes ou non ;

–    si la société qui transfère une partie de son patrimoine ne disparaît pas, il s’agit alors d’un apport partiel d’actif.

Pour la bonne compréhension de ces mécanismes de transfert de patrimoine, il convient d’apporter les précisions suivantes :

–    une société qui détient 100 % du capital d’une autre société peut procéder, soit à son absorption dans le cadre d’une fusion, soit à sa dissolution sans liquidation ; les conséquences patrimoniales sont les mêmes mais les régimes juridique et fiscal sont différents ;

–    l’apport de tout ou partie du patrimoine d’une société à une autre peut également être réalisé sous le régime des apports à titre pur et simple ou onéreux comme sous le régime des apports partiels d’actif.

Les fusions et opérations assimilées

Les fusions et opérations assimilées donnent lieu à la perception du droit fixe de F. 1.500. Cette règle vaut pour les fusions, les scissions et les apports partiels d’actif. Dans les d’apports partiels d’actif, ce régime trouve application s’il concerne une ou plusieurs branches complètes et autonomes d’activité.

Les apports

Sur le plan fiscal, il est procédé à plusieurs distinctions pour déterminer les droits d’enregistrement dus lors d’apport en société de biens ou de droits immobiliers :

les apports à titre pur et simple (c’est-à-dire dont la contrepartie est la remise de droits sociaux) entre personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés ou au profit de personnes morales non passibles de cet impôt sont enregistrés moyennant le droit fixe de F. 1.500 ;

il convient de préciser que les organismes de logement social sont des personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés, même si certains d’entre eux n’en supportent pas la charge parce qu’ils en sont exonérés : tel est notamment le cas des organismes d’HLM ;
les apports purs et simples consentis par des personnes non passibles de l’impôt sur les sociétés à une personne morale passible de cet impôt et ceux onéreux (moyennant un prix ou la prise en charge de passif) sont désormais soumis aux droits suivants : droit d’État de 2,6 % taxe départementale de 1,6 % et taxe communale de 1,2 %. À noter que le droit de 2,6 % est réduit à 2 % pour les biens ou droits portant sur des locaux professionnels si le bénéficiaire prend l’engagement d’en conserver l’affectation pendant 3 ans.
[1] : Selon les textes, il s’agirait non seulement des sociétés dont le capital est divisé en actions (SA, SCA, SAS) mais aussi des autres sociétés (EURL, SARL…).